Betongold – Kann ich mit Immobilien mein Vermögen schützen?

Das eigene Geld zu schützen, ist für viele Anleger sehr wichtig – gerade in Deutschland. Immobilien erachten viele als sichere Geldanlage. Auf der Suche nach sicheren und gleichzeitig rentablen Anlagen kaufen sich immer mehr Bundesbürger Immobilien zur Vermietung oder Eigennutzung. In der Folge haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen in vielen Regionen mehr als verdoppelt.

Der Glaube an das sogenannte Betongold hat dazu geführt, dass ein immer größerer Teil des Vermögens in dieses Segment investiert wird. Doch die Sehnsucht nach Sicherheit katapultiert die Vermögensanlagen in eine ganz andere Risikodimension. Die niedrigen Zinsen sind zu einer Gefahr für andere Anlageklassen geworden. Es könnte sich als fataler Fehler herausstellen, das nicht zu berücksichtigen.

Kaufpreisfaktoren stiegen, lohnen sich Immobilien noch?

In den vergangenen Jahren haben Bundesbürger zweistellige Milliardenbeträge in Mietshäuser investiert. Ein Inflationsschutz mit sicheren Erträgen ist das Hauptargument für viele Anleger. Die gestiegene Nachfrage hat dazu geführt, dass heute in wirtschaftsstarken Standorten bis zum 45-fachen der jährlichen Nettoaltmiete gezahlt wird. Der erwartete Ertrag liegt dann nach Abzug der Erwerbskosten im besten Fall bei gerade mal 2 bis 3 Prozent. Wenn die Immobilienpreise nicht weiter steigen, werden in Praxis die Renditen aber noch sehr viel geringer sein. Schließlich kann ein Anleger nicht unterstellen, dass nur die Mietenzahlungen auf seinem Konto eingehen. Kosten für Reparaturen, Leerstände, Mietausfall und der Aufwand für die Verwaltung müssen mit berücksichtig werden. Ein Puffer, um derartige Kosten abzufangen und tatsächlich langfristig positive Renditen zu erzielen, ist bei Kaufpreisfaktoren über 40 mager.

Das Risiko von Mietausfällen wird steigen

Um das Mietausfallrisiko zu senken, legen viele Vermieter großen Wert auf die Auswahl der Mieter. Dies ist auch ein wichtiger Aspekt, solange entsprechend große Nachfrage nach einer zu vermietenden Wohnung vorhanden ist. Hier spielt natürlich die Lage eine große Rolle. Was passiert aber, wenn zwar eine ausreichend große Auswahl an Mietinteressenten vorhanden ist, diese aber nicht die gewünschten Qualitätskriterien erfüllen? Gerade die A-Mieter mit doppelten Einkommen und guten Arbeitsverhältnissen sind es, die sich jetzt ihre eigenen Immobilien kaufen und damit als Mieter wegfallen. Einkommensschwache Personen haben dagegen meist nicht die finanziellen Mittel, um sich Wohneigentum anzuschaffen und bleiben weiterhin als Mieter auf dem Wohnungsmarkt. Die Struktur des Mietermarktes wird sich aus meiner Sicht daher über die Jahre verändern und seitens der Bonität zunehmend verschlechtern. Auch das ist ein Aspekt, den Vermieter bei der Beurteilung ihres Risikos berücksichtigen sollten.

Steigende Immobilienpreise sind kein Naturgesetz

„Aber die Preise für Immobilien werden weiter steigen.“ Dieses Argument basiert vor allem auf der Annahme, dass durch den Zuzug weiterer Wohnraum benötigt wird. Doch die Historie zeigt, dass dies nur einen Teil der Preissteigerung erklärt. Der aus meiner Sicht größere Einfluss auf die Preise hat das Zinsniveau. Zwischen 2001 und 2009 stieg beispielsweise die Einwohnerzahl Münchens, ohne das sich bei den Preisen für Wohnungen und Häuser große Veränderungen ergeben haben. Bei vergleichbarem Bevölkerungszuwachs zwischen 2009 und 2015 haben sich die Preise aber etwa verdoppelt.

 

Der mächtigste Treiber der Immobilienpreise sind also die Niedrigzinsen in Verbindung mit dem Wunsch vieler Anleger nach Sicherheit. Hier hat sich ein explosives Gemisch entwickelt. Das Zinsniveau passt nicht zur deutschen Binnenwirtschaft und treibt den Immobilienboom voran. Zwischen den Jahren 2000 bis 2007 hatten Irland, Portugal und Spanien das gleiche Problem, was sie später beim Kollaps ihrer Immobilienmärkte teuer bezahlen mussten.

Normalisiert sich das Zinsniveau wieder, werden potentielle Investoren eine entsprechend höhere Mietrendite verlangen. Entweder sind dann die Mieten stark gestiegen (was angesichts der politischen Diskussion und beschlossenen Mietpreisbremsen in der Praxis nur sehr eingeschränkt möglich sein dürfte) oder die Immobilienpreise werten stark ab.

Vermögen schützen geht heute anders

Wer sein Vermögen schützen will, sollte daher nicht einseitig auf Betongold setzen. Das Niedrigzinsniveau hat maßgeblich dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren so stark gestiegen sind. Wer jetzt investiert, der setzt damit auf anhaltend niedrige Zinsen und stabiles Wachstum. Dies ist nicht ganz unwahrscheinlich. Wer jedoch sein Vermögen einseitig auf dieses Szenario ausrichtet, darf nicht überrascht sein, wenn es eines Tages deutlich weniger wert ist. Wer es hingegen wirklich schützen will, der sollte auf eine diversifizierte, robuste Aufteilung achten, die in unterschiedlichen Szenarien funktioniert.

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Björn Siegismund
Author: Björn Siegismund
Vorstand und Chief Investment Officer der wevest Capital Vermögensverwaltung AG, zuvor Portfoliomanager bei Deutschlands größter Pensionskasse BVV.

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